Офис класса А

По данным исследовательских работ интернациональной консалтинговой компании Knight Frank, в 2013 году Москва заняла третью позицию в индексе уровня арендных ставок на премиальные кабинеты ($1200 кв. м в год) – сходу после Гонконга и Лондона. При этом даже по таким заоблачным ценам бизнес-центры классов А и А+ никак не простаивают без арендаторов. В чем все-таки привлекательность настолько дорогих кабинетов для русского бизнеса?

Формула офисного места

По интернациональной систематизации, офисные строения разделяются на классы А, B и C. Самым нужным на рынке коммерческой недвижимости считается класс В. В отличие от построек класса С, только приспособленных под офисные нужды, строения категории В специально проектируются и строятся как деловые центры.

Посреди неотклонимых атрибутов таких объектов – отменная транспортная доступность и инфраструктура, современные инженерные системы, представительный фасад, охраняемая наземная парковка и т.п. Умеренные цены этой категории офисных площадей завлекают внимание предпринимателей средней руки, больших коммерческих организаций, и даже филиалов интернациональных компаний.
Но существует большая группа представителей бизнес-сферы, единственным применимым вариантом для которых являются кабинеты класса А, так как требования наибольшего комфорта, безопасности и презентабельности тут стоят на первом месте, а финансовая сторона вопроса второстепенна.
На реальный момент в Москве уже выстроено более 250 объектов, относимых к классу А и выше общей площадью 2,57 млн. кв. м. Это больше, чем во всех других русских регионах взятых вместе.

В Санкт-Петербурге таких деловых комплексов наименее 50 (общая площадь около 0.5 млн. кв. м) , а иных городах-миллиониках счет таким офисным зданиям высочайшего уровня идет на единицы. К примеру, в Екатеринбурге это бизнес-центр «Онегин Плаза» и ряд других объектов общей площадью всего 48 тыс. кв. м.

«Такие кабинеты нужны большими забугорными корпорациями, которые в силу собственного уровня не могут позволить для себя арендовать кабинет более низкого класса, – объясняет Миша Шнейдерман, спец отдела коммерческой недвижимости Группы компаний «Центр управления недвижимостью». – Следуя их примеру, в этот тренд равномерно вливаются и русские организации, стремящиеся выделиться на фоне соперников и прибыльно выделить собственный статус. Основными русскими источниками спроса на бизнес-центры класса А являются компании сырьевой, энергетической отрасли, также компании денежного сектора и большие IT-холдинги».

Недешевое совершенство

Согласно характеристике, составленной профессионалами ведущих консалтинговых компаний в области коммерческой недвижимости, офисные строения, претендующие на статус класса А, должны соответствовать ряду требований, предъявляемых к конструктивным особенностям, энергоэффективности и технической оснащенности, местоположению, диапазону услуг для арендаторов и т.п. . А именно, неотклонимы либо очень желательны высочайшие потолки (от 3,6 м), централизованные системы пожаротушения, вентиляции и кондиционирования, подземные и открытые паркинги, высокоскоростные лифты, собственные охранные службы и контроль доступа в здание.

Обычно, кроме арендной ставки и транспортной доступности (комфортного подъезда на автотранспорте и близости станции метро), арендаторы в большинстве случаев обращают свое внимание на последующие характеристики кабинета премиального класса:

- предоставление машиномест (в среднем по Москве неплохим является коэффициент 1 м/м на 100 кв.м арендуемой площади);
- наличие нескольких независящих провайдеров связи;

- высочайшее качество входной группы и внутренней отделки;

- наличие развитой инфраструктуры (конференц-залы, фитнес-клубы кафе и рестораны и т.п.).

«Встречаются и очень экзотичные пожелания клиентов, – ведает Миша Шнейдерман («Центр управления недвижимостью»). – К примеру, консульство большой корейской компании, производящей компьютерное оборудование, предъявляло требования, касающееся вида из окон. Согласно требованиями фэн-шуй, вид должен быть лишь на реку, при этом направление течения реки – непременно в сторону офиса».

Посреди принципиальных требований, с которыми согласны представители всех культур – высочайший уровень инсоляции офисных помещений. Строения проектируются таким макаром, чтоб обеспечить наибольшее внедрение солнечного света – как для более комфортабельных критерий работы, так и в целях сокращения издержек на электричество.

«Обязательным условием для кабинетов класса А считается рациональное размещение оконных просветов, также качественное современное остекление, способное обеспечить достаточный уровень естественного освещения, – подтверждает Евгений Варакса, директор по маркетингу компании PROPLEX, первого русского разработчика и наикрупнейшго производителя оконных ПВХ-систем по австрийским технологиям. – Для заслуги нужных характеристик по инсоляции при строительстве деловых центров премиум-класса употребляется ленточное и панорамное остекление большой площади.

Часто весь фасад строения представляет собой сплошной стеклянный массив, что обеспечивает наибольшее проникновение солнечных лучей в кабинеты. Это позволяет существенно уменьшить издержки на освещение рабочих мест и увеличивает энергоэффективность здания».

Экономнее, еще экономнее…

Конкретно энергоэффективность и экологичность являются самыми видными трендами на русском рынке коммерческой недвижимости. Деловые центры класса А становятся первыми объектами в Рф, где отрабатываются инноваторские технологии сокращения теплопотерь, автоматического управления и мониторинга инженерными системами строения (концепция Intelligent Building).

Так, в новеньком сверхтехнологичном кабинете компании АББ в бизнес-центре «Гельсингфорсский» на Выборгской набережной в Санкт-Петербурге реализована система умственного управления зданием ABB i-bus KNX. Она может регулировать искусственное освещение на рабочих местах зависимо от интенсивности естественного света. В солнечную погоду снижается яркость осветительных приборов, регулируется угол поворота ламелей жалюзи.

В целях экономии электроэнергии и продления срока службы осветительных устройств все помещения, где персонал либо клиенты находятся недолговременное время, снабжены датчиками присутствия. По словам Динара Шарифуллина, инженера по группе изделий i-bus KNX компании АББ, такое управление освещением позволяет уменьшить потребление электроэнергии на 40%!

Построенный в подмосковных Химках бизнес-центр класса А+ Mebe One Khimki Plaza стал победителем на всероссийском конкурсе по экологическому девелопменту и энергоэффективности Green Awards. «Мы попробовали воплотить ни больше, ни меньше – свою мечту в виде безупречного офисного места. Чтоб быть очень комфортабельным для человека, здание должно быть в гармонии с природой, в силу чего мы строили его в согласовании со эталоном LEED Gold» – объясняет Мустафа Билек, президент Mebe Group.

Еще одним энергоэффективным зданием класса А, открывшимся этой осенью, стал столичный бизнес-центр Premium West.
«Он фактически не находится в зависимости от городского теплоснабжения, потому что отапливается и охлаждается благодаря геотермальной системе. Это позволяет арендаторам значительно понизить коммунальные расходы на отопление зимой и остывание летом», – докладывает Лена Семенихина, директор по развитию компании-застройщика «ГЕМА Инвест».

Благодаря другой системе отопления в этом здании годичная экономия должна составить более 750 тыс. руб. с площади в 2,6 тыс. м2. Не считая того, в здании установлено инновационное остекление, реализована функция инфракрасного терморегулирования, система «умный дом», позволяющая каждому арендатору персонально настраивать характеристики освещения, теплоснабжения, вентиляции и кондиционирования. За внедрение схожих «зеленых» технологий проект был награжден сертификатом соответствия Green Awards в номинации «Бизнес-центры».

Не последнюю роль в сбережении энергии кабинетов играет остекление строения. Какой бы тип светопрозрачных конструкций ни употреблялся – пластмассовые окна либо структурное остекление на базе железных профилей, – их теплосберегающие свойства должны неоднократно превосходить строй нормативы.

«Сейчас стало правилом неплохого тона использовать в остеклении бизнес-центров класса А низкоэмиссионные стёкла. Металлизированное покрытие шириной всего в 10-15 нанометров, нанесенное на качественное флоат-стекло, становится экраном для инфракрасного излучения. В прохладную погоду такое покрытие отражает вовнутрь помещения до 90% тепла от отопительных устройств, а в летнее время, напротив, не позволяет термическим лучам просачиваться в здание, создавая тем чувство прохлады и комфорта, – объясняет Евгений Варакса (PROPLEX). – В итоге одна эта мера помогает уменьшить утраты тепла через остекление на 50-70%, что не только лишь оказывает влияние на локальный климат, да и на издержки на отопление и кондиционирование офисных помещений».

Новое – отлично реконструированное старенькое

Самые нужные офисные площади класса А размещаются в конкретной близости от центра городка, но в Москве и Санкт-Петербурге в самых комфортных районах уже фактически не осталось свободных участков под застройку. Зато в исторических центрах обеих русских столиц остается много построек XIX-начала XX вв., которые можно перевоплотить в современные бизнес-центры – естественно, сохранив элементы, представляющие историческую либо строительную ценность.
Неплохим примером такового подхода может послужить бизнес-центр «Ориенталь» класса «А» общей площадью 5 000 кв. м, который представляет собой реконструированное историческое здание в Петроградском районе Санкт-Петербурга.

«В процессе реконструкции объекта нашими спецами были в полном объеме сохранены исторические фундаменты и фасадные серьезные стенки, – ведает Людмила Красова, менеджер по маркетингу и рекламе компании «ЮИТ Санкт-Петербург» (заходит в группу компаний YIT). – Вкупе с тем, реконструированное историческое здание обустроено современными инженерными системами и коммуникациями. Так, на кровле бизнес-центра установлена персональная газовая котельная, обеспечивающая здание теплом».

Тот же принцип применен и деловом квартале «Красная роза 1875» в столичных Хамовниках. На местности в 6 га разместилось 10 бизнес-объектов, посреди которых два строительных монумента – усадьба Всеволжских и галерея Жиро. За историческими фасадами расположились офисные места общей площадью 170 тыс. кв. м, снаряженные современными системами энергоснабжения, вентиляции, кондиционирования и пожаротушения.

Концепция кабинета класса А, сочетающая внутри себя бережливое отношение к энергоресурсам, окружающей среде, эргономичность рабочего места и практичность современных технологий, равномерно приживается в Рф. Пока это быстрее престижный тренд, чем осознанная необходимость. Но по мере роста числа таких деловых центров из дорогого и статусного атрибута преуспевающих компаний кабинеты класса А сумеют перейти в разряд стандартного и обычного окружения.

Масло SUMAKE WH 45 (100 мл) для пневмоинструмента


Вырабатывается из высокоочищенных минеральных базисных масел с ввезенным пакетом присадок.
Содержит присадки, улучшающие противокоррозионные и антиокислительные характеристики.
Применяется для смазывания пневматического инструмента и оборудования.
Имеет усовершенствованные противокоррозионные характеристики, которые обеспечивают эффективную защиту оборудования и продлевают срок службы внутренних железных поверхностей.
Высочайшие деэмульгирующие характеристики позволяют стремительно удалить излишек воды из системы циркуляции масла.
Плотность при 20 оС, кг/м3, менее 884
Вязкость кинематическая, мм2/с:  
при 100 оС 9,233
при 40 оС 72,05
Кислотное число, мгКОН/г, менее 0,98
Температура вспышки в открытом тигле, оС, не ниже 207
Температура застывания, оС, не выше минус 15